A A A

Biuletyn Informacyjny dla Służb Ekonomiczno - Finansowych nr 1 (900) z dnia 1.01.2016

Czy obrót z najmu nieruchomości należy uwzględniać w limicie zwolnienia podmiotowego z VAT?

Jestem czynnym podatnikiem VAT. W ramach działalności gospodarczej wynajmuję lokale użytkowe i mieszkalne. Koszt mediów "przerzucam" na najemców. Chciałbym zrezygnować z rozliczania VAT (i korzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT). Czy ustalając prawo do tego zwolnienia w limicie 150.000 zł powinienem uwzględnić tylko obrót z najmu lokali

W limicie zwolnienia podmiotowego z VAT (150.000 zł) podatnik powinien uwzględnić zarówno obrót uzyskany z najmu lokali użytkowych, jak i mieszkalnych.

Jak wynika z art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. Jest to tzw. zwolnienie podmiotowe z VAT. Mogą z niego korzystać także podatnicy rozpoczynający prowadzenie działalności gospodarczej, ale ta grupa podatników limit ww. zwolnienia (150.000 zł) powinna ustalić w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym (art. 113 ust. 9 ustawy o VAT).

W limicie zwolnienia podmiotowego z VAT nie uwzględnia się m.in. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług zwolnionych z VAT. To wyłączenie nie obejmuje jednak transakcji związanych z nieruchomościami, które nie mają charakteru transakcji pomocniczych (art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) ustawy o VAT).

Ustawodawca nie sprecyzował jednak pojęcia "charakter pomocniczy". Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 16 czerwca 2015 r., nr IPPP2/4512-282/15-3/MT wyjaśnił, że w tym zakresie należy w pierwszej kolejności zastosować wykładnię językową, słownikową. Z definicji słownikowej wynika natomiast, że "pomocniczy" to pomocny, wspierający, poboczny, akcesoryjny, dodatkowy, dopływowy, posiłkowy, subsydialny, subsydiarny, uzupełniający, wspomagający. Uwzględniając powyższe, organ podatkowy wyjaśnił:

"(...) aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze. (...)"

WAŻNE: Transakcje pomocnicze to takie transakcje, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności.

Z pytania wynika, że podatnik trudni się wynajmem nieruchomości - jest to stały i podstawowy rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej. Wynajem nie ma więc charakteru pomocniczego. W konsekwencji nie znajdzie zastosowania wyłączenie, o którym mowa w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a) ustawy o VAT. W związku z tym, przy ustalaniu prawa do zwolnienia podmiotowego z VAT należy uwzględnić zarówno obrót z najmu lokali użytkowych (opodatkowany stawką 23%), jak i mieszkalnych (zwolniony z VAT).

Końcowo nadmieniamy, że organy podatkowe wyjaśniają, że w limicie zwolnienia z VAT należy uwzględniać również:

1) wartość opłat za media, którymi obciążany jest najemca (por. przytoczona już interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 16 czerwca 2015 r.),

2) obrót uzyskiwany z najmu prywatnego (por. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 16 maja 2014 r., nr ILPP2/443-110/14-4/AD).