Kiedy usługa wynajmu lokali korzysta ze zwolnienia z VAT?

Usługa wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT podlega zwolnieniu z VAT. Przepis ten określa, iż zwolnione z VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zastosowanie zwolnienia z VAT przy wynajmie nieruchomości jest zatem uzależnione od przesłanek dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (musi to być lokal mieszkalny) oraz dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Jeżeli podatnik świadczy usługę wynajmu lokalu mieszkaniowego, położonego w budynku mieszkalnym na rzecz innego podmiotu, który w wynajmowanym budynku zorganizował bursę dla uczniów, to czynność taka może korzystać ze zwolnienia z VAT.

Taką tezę można wywieść z nieprawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 30 marca 2016 r., sygn. akt I SA/Kr 238/16.

Rozstrzygana przez Sąd sprawa dotyczyła podatnika będącego współwłaścicielem budynku mieszkalnego, który wynajmował go osobie fizycznej, nieprowadzącej działalności gospodarczej. Najemca w wynajętym budynku zorganizował bursę szkolną i na podstawie umów ze szkołami wynajmował lokale uczniom. Z umowy najmu wynikało, że nieruchomość jest wynajmowana wyłącznie na cele mieszkaniowe. Ponadto wskazano, że podatnik rozlicza najem jako tzw. najem prywatny, poza prowadzoną działalnością gospodarczą.

Kwestia sporna dotyczyła tego, czy wynajem może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Organ podatkowy uznał, że najemca, który w wynajmowanej od podatnika nieruchomości, zorganizował bursę szkolną, nie świadczy usługi najmu lokali mieszkalnych na rzecz uczniów lecz usługi zakwaterowania, co oznacza, iż czynność taka nie może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie ww. przepisu.

WSA w Krakowie nie zgodził się z takim stanowiskiem. Przypomniał, iż usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy.

Możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania VAT - zdaniem Sądu - wystąpi, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Powyższe dotyczy zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący - najemca - podnajemca.

Nie można bowiem uznać, iż sam fakt, iż w budynku mieszkalnym najemca zorganizował bursę szkolną niweczy cel mieszkaniowy najmu i charakter mieszkalny nieruchomości.

Ostatecznie stwierdzono, że: " (...) Jeżeli (...) na podstawie umowy, strona świadczy usługę wynajmu lokalu mieszkalnego położonego w budynku mieszkalnym na rzecz innego podmiotu, który na podstawie umowy w ramach prowadzenia bursy wynajmuje uczniom lokale, na podstawie umów zawartych ze szkołami, także dla celów mieszkalnych - zostają spełnione zarówno przesłanki dotyczące charakteru wynajmowanego lokalu (przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny), jak i przeznaczenia lokalu (wynajem wyłącznie na cele mieszkaniowe). (...)"