Okoliczności zwolnienia z VAT usług wynajmu lokalu mieszkalnego

Podatnik VAT będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT usługi wynajmu mieszkania, jeśli umowa najmu w swojej treści zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Dotyczy to zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim, tj. w relacji wynajmujący - najemca - podnajemca.

O CO PYTAŁ PODATNIK?

Przedmiotem działalności podatnika (spółki) jest wynajem apartamentów mieszkalnych, które wynajmuje on od osób fizycznych bądź prawnych - prowadzących działalność gospodarczą bądź nie. W dalszej kolejności podatnik wynajmuje te lokale mieszkaniowe osobom fizycznym na potrzeby mieszkaniowe. Spółka planuje także wynająć te lokale przykładowo innej spółce, która prowadzi profesjonalną działalność w zakresie wynajmu nieruchomości - na cele dalszego podnajmu tych lokali w celach mieszkaniowych.

Na tym tle spółka powzięła wątpliwość, czy prawidłowe jest stosowanie zwolnienia z VAT w przypadku wynajęcia lokali mieszkaniowych innej spółce (osobie prawnej bądź fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą), jeżeli z umowy zawartej między stronami wynika, że lokal mieszkaniowy może być przeznaczony tylko i wyłącznie na cele mieszkaniowe. Jej zdaniem na każdym etapie wynajmowania lokalu mieszkaniowego z przeznaczeniem jego wyłącznie na cele mieszkaniowe można stosować zwolnienie z VAT.

ZDANIEM MINISTRA FINANSÓW:

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w dniu 5 września 2011 r. wydał interpretację indywidualną nr IPPP1-443-943/11-2/JL, w której stanowisko podatnika uznał za nieprawidłowe. Stwierdził, że wynajem lokalu na rzecz osoby prawnej (bądź fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą), która będzie świadczyć usługę wynajmu tego lokalu na cele mieszkaniowe w ramach własnej działalności gospodarczej - co do zasady - nie może być dokonywany na cele mieszkaniowe. Podmiot ten nie ma bowiem na celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych w wynajętym od wnioskodawcy lokalu, lecz wykorzystanie go do prowadzenia działalności gospodarczej (cel finansowy, gospodarczy). W konsekwencji wnioskodawca nie ma prawa do korzystania ze zwolnienia od podatku przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT i powinien świadczoną usługę opodatkować według stawki 23%.

Minister Finansów stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie uznał za nieprawidłowe i z urzędu zmienił interpretację indywidualną wydaną w tej sprawie.

Minister przypomniał, że na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Oznacza to, że usługa najmu nieruchomości korzysta ze zwolnienia na podstawie powołanego przepisu (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT) pod warunkiem łącznego spełnienia przesłanek co do podmiotu, przedmiotu i celu takiej umowy. Inaczej mówiąc, omawiane zwolnienie może być stosowane, jeżeli umowa najmu zawiera między innymi postanowienia, z których w sposób niebudzący wątpliwości wynika, iż dotyczy ona lokalu mieszkalnego i że lokal ten może być wykorzystywany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych. Przy czym dotyczy to zarówno umów najmu zawieranych pomiędzy wynajmującym a najemcą, jak również umów zawieranych z podmiotem trzecim.

(interpretacja indywidualna Ministra Finansów z dnia 3 lipca 2014 r., nr PT8/033/124/440/12/WCX/14/RD-61110)

Komentarz redakcji

Omawiana interpretacja Ministra Finansów jest korzystna dla podatników i zawiera odmienne stanowisko od dotychczas prezentowanego przez fiskusa. Organy podatkowe w wydawanych interpretacjach indywidualnych stały bowiem na stanowisku, że wynajem lokalu mieszkalnego podatnikowi, który dalej ten lokal podnajmuje innemu podmiotowi, nie może korzystać ze zwolnienia z VAT, nawet jeżeli ostateczny nabywca wykorzystuje ten lokal wyłącznie w celach mieszkaniowych. Taki pogląd przedstawił m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 4 czerwca 2014 r., nr ILPP1/443-226/14-2/JSK. Podobnie wypowiedział się także Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 20 listopada 2013 r., nr IBPP2/443-777/13/BW.