Jak będzie rozliczany VAT przy najmie lokali?

Obecnie w odniesieniu do usług najmu (dzierżawy) obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub na fakturze. Od 1 stycznia 2014 r. zasady te ulegną całkowitej zmianie. Obowiązek rozliczenia VAT będzie bowiem powstawał z chwilą wystawienia faktury.

Obowiązek podatkowy

W przypadku świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze obowiązek podatkowy obecnie powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze. Zatem w przypadku czynszu zapłaconego z góry obowiązek podatkowy powstaje w momencie otrzymania zapłaty.

Od przyszłego roku obowiązek podatkowy od tych czynności będzie powstawał zasadniczo z chwilą wystawienia faktury, jeśli faktura zostanie wystawiona terminowo, czyli nie później niż z upływem terminu płatności. Jeżeli w tym terminie faktura nie zostanie wystawiona, obowiązek podatkowy powstanie z upływem terminu płatności.

Należy podkreślić, że w przypadku najmu otrzymanie całości lub części zapłaty przed świadczeniem usługi nie będzie rodziło obowiązku rozliczenia VAT (oprócz sytuacji gdy strony ustaliły taki termin wpłaty). Wynika to z faktu, że w tej sytuacji wynajmujący nie będzie miał obowiązku wystawienia faktury.

Termin wystawienia faktury

Obecnie fakturę dokumentującą usługę najmu wystawia się nie później niż z chwilą powstania obowiązku podatkowego, nie wcześniej jednak niż 30. dnia przed powstaniem tego obowiązku. Określa to § 11 rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie m.in. wystawiania faktur.

Od 2014 r. fakturę trzeba będzie wystawić najpóźniej z upływem terminu płatności. Wynika to z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT (przykład 1). Przy czym ustawodawca w przypadku usług najmu nie wskazał najwcześniejszego terminu wystawienia faktury. Dotyczy to faktur zawierających informację, jakiego okresu rozliczeniowego one dotyczą.

Należy podkreślić, że podobnie jak to jest obecnie, w przyszłym roku wynajmujący nie będzie miał obowiązku wystawiania faktury, gdy nabywcą będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Zmianą jednak jest to, że nawet jeżeli osoba ta zgłosi takie żądanie, to faktura nie musi być wystawiona. W tym przypadku brak faktury oznacza, że obowiązek podatkowy powstanie z chwilą upływu terminu płatności. Przy czym w sytuacji, gdy faktura jednak zostanie wystawiona i nastąpi to przed terminem płatności, data jej wystawienia określi moment rozliczenia VAT z tego tytułu.

Ponadto obowiązku wystawienia faktury nie będzie w przypadku gdy usługa najmu będzie zwolniona z VAT, czyli przy wynajmie mieszkań na cele mieszkaniowe. Nie ma tu znaczenia kto będzie usługobiorcą (czy podatnik VAT, czy osoba nieprowadząca działalności). Jeżeli jednak faktura zostanie wystawiona i to przed terminem płatności, data jej sporządzenia wyznaczy moment rozliczenia VAT (przykład 2).

Przykład 1

Podatnik w 2014 r. wynajmie lokal użytkowy. Z umowy najmu wynika, że najemca zobowiązany będzie do zapłaty czynszu miesięcznie do 10 dnia danego miesiąca za ten miesiąc. Faktura za styczeń 2014 r. powinna więc być wystawiona do 10 stycznia. Faktura za luty do 10 lutego i tak dalej za kolejne miesiące.

Przykład 2

Podatnik wynajmuje mieszkania na cele mieszkaniowe. Termin płatności czynszu ustalony jest na 10. dnia danego miesiąca za ten miesiąc. Usługa ta jest zwolniona z VAT. Podatnik usługę tę dokumentuje fakturami. Terminy ich wystawienia będzie wyznaczał moment powstania obowiązku podatkowego (jeśli będzie je wystawiał przed terminem płatności). Jeżeli nie będzie wystawiał faktur, obowiązek podatkowy powstanie z chwilą upływu terminu płatności, czyli 10. dnia każdego miesiąca. Ustalenie momentu powstania obowiązku podatkowego wpłynie jedynie na prawidłowe wykazanie tej sprzedaży w deklaracji VAT (kwota VAT w tym przypadku nie wystąpi).

Terminy odliczenia VAT

Obecnie podatnik nabywający usługę najmu odlicza VAT w miesiącu otrzymania faktury. Prawo to wystąpi także w przypadku gdy fakturę otrzyma przed terminem płatności. Tak więc czasem prawo do odliczenia VAT naliczonego występowało wcześniej niż wynajmujący rozliczał podatek należny z tego tytułu.

Od 1 stycznia 2014 r. zasada ta ulegnie całkowitej zmianie. Odliczenia VAT z takiej faktury będzie można bowiem dokonać dopiero gdy u wynajmującego powstanie obowiązek podatkowy (zasadniczo w miesiącu wystawienia faktury), przy czym nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzyma fakturę.

Przepisy przejściowe

Zgodnie z przepisami przejściowymi określonymi w ustawie o zmianie ustawy o VAT oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2013 r. poz. 35 ze zm.), w przypadku czynności, które zostaną wykonane po dniu 31 grudnia 2013 r., dla których przed dniem 1 stycznia 2014 r. wystawiono fakturę, obowiązek podatkowy powstanie na zasadach obowiązujących do końca tego roku. Natomiast w przypadku usług wykonanych po dniu 31 grudnia 2013 r., w odniesieniu do których usługodawca otrzymał przed dniem 1 stycznia 2014 r. całość lub część należności, w stosunku do której obowiązek podatkowy powstał na starych zasadach, do podstawy opodatkowania określanej na podstawie nowych przepisów, nie wlicza się tej należności.

Natomiast do rozliczeń za okresy rozliczeniowe, które upływają w dniu 31 grudnia 2013 r. termin odliczenia ustala się na zasadach obowiązujących do końca tego roku.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 11.03.2004 r. o VAT (Dz. U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.)

Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 28.03.2011 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur… (Dz. U. nr 68, poz. 360 ze zm.)