Czy wynagrodzenie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu podlega VAT?

Czy otrzymane wynagrodzenie za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu lokalu użytkowego za obopólną zgodą stron podlega opodatkowaniu? Jeśli tak, to jaką stawkę VAT należy zastosować?

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towaru i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Jak wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z 30 czerwca 2015 r., nr IPTPP2/4512-268/15-2/JSz, pod pojęciem usługi (świadczenia) należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie bądź tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Zdaniem organu, jednak nie każde powstrzymanie się od działania czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Co do zasady zarówno świadczenie usług, jak i dostawa towarów podlegają opodatkowaniu VAT, wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Przy czym przepisy ustawy o VAT nie określają postaci wynagrodzenia.

Jak czytamy w ww. wyjaśnieniu organu podatkowego:

"(...) Przy określeniu, czy miała miejsce czynność podlegająca opodatkowaniu istotne jest zatem określenie czy wykonywano świadczenie i czy wynagrodzenie z tytułu wykonywania tego świadczenia miało być wypłacone. Niemniej muszą być przy tym spełnione następujące warunki:

1) w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,

2) świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Należy przy tym podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało – jako usługa – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Dana usługa podlega więc opodatkowaniu podatkiem VAT wówczas, gdy istnieje bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. (...)"

Organ podatkowy w przytoczonej powyżej interpretacji rozstrzygając sprawę w identycznym stanie faktycznym do omawianego stwierdził, iż zapłata z tytułu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu stanowi wynagrodzenie za świadczenie usługi wynikające z zawartego pomiędzy stronami porozumienia. Zdaniem fiskusa, zgodę na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu należy traktować jako odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlegające opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji czynność taką należy opodatkować według podstawowej stawki VAT, tj. 23% (vide: interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 16 kwietnia 2013 r., nr IPTPP4/443-70/13-2/UNR).