Budownictwo mieszkaniowe w 2011 r.

Nasza firma buduje domki jednorodzinne o powierzchni od 120 m² do 500 m². W jaki sposób zmieni się opodatkowanie sprzedawanych domków po 1 stycznia 2011 r.? Czy w stosunku do wpłat przyjętych do dnia 31 grudnia 2010 r. będziemy musieli dokonać korekty i opodatkować je wyższą stawką VAT?

Obiekty budownictwa mieszkaniowego oraz lokale mieszkalne, których dostawa obecnie jest opodatkowana według stawki 7%, od 1 stycznia 2011 r. mogą być objęte:

w całości według stawki 8%, lub
w części według stawki 8%, a w części według stawki 23%.

Wygaśnięcie przepisu dotyczącego obniżonej stawki VAT w odniesieniu do całego budownictwa mieszkaniowego

Do końca 2010 r. prawo do zastosowania stawki VAT obniżonej do 7% wynika z § 37 rozporządzenia w sprawie VAT w brzmieniu następującym:

"W okresie do dnia 31 grudnia 2010 r. stawkę podatku wymienioną w art. 41 ust. 1 ustawy obniża się do wysokości 7% w odniesieniu do:

1) robót budowlano-montażowych oraz remontów i robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiektów sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych,

2) obiektów budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w art. 2 pkt 12 ustawy, lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

- w zakresie, w jakim wymienione roboty i remonty, obiekty lub ich części oraz lokale nie są objęte tą stawką na podstawie art. 41 ust. 12-2c ustawy." (czyli jeśli nie mieszczą się w definicji budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym).

Z dniem 1 stycznia 2011 r. z prawa do stosowania obniżonej stawki korzystać będą zatem tylko obiekty objęte ww. programem, do którego - stosownie do art. 41 ust. 12b - nie zalicza się budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m² oraz lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m². Równocześnie jednak ustawodawca postanowił w art. 41 ust. 12c ustawy o VAT, iż w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b, obniżoną stawkę podatku, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Jeżeli zatem dostawa obiektu będzie dokonywana po 1 stycznia 2011 r., wówczas sprzedający będzie musiał wziąć pod uwagę powyższe przepisy i w przypadku lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej przekraczającej 150 m², a także budynków jednorodzinnych o powierzchni przekraczającej 300 m², stosować stawkę obniżoną w ograniczonym zakresie. W stosunku do części podstawy opodatkowania trzeba będzie stosować stawkę podstawową.

Podwyższenie stawek od 1 stycznia 2011 r.

Na dzień oddania do druku niniejszego numeru Poradnika VAT już tylko na podpis Prezydenta RP oraz publikację w Dzienniku Ustaw oczekuje ustawa z dnia 26 listopada 2010 r. o zmianie niektórych ustaw związanych z realizacją ustawy budżetowej, mocą której z dniem 1 stycznia 2011 r. ulegną podwyższeniu stawki VAT. W odniesieniu do budownictwa stawki te wzrosną o jeden punkt procentowy, w związku z czym dostawa obiektów, która w świetle obowiązujących przepisów podlega opodatkowaniu według stawki 7% będzie podlegała - w zależności od ich powierzchni, o czym mowa powyżej - opodatkowaniu według stawki 8% lub 23%.

Uwaga

Mocą przepisów przejściowych dodanych w art. 41 ustawy o VAT:

w stosunku do zaliczek uiszczonych do końca br. będzie miała zastosowanie stawka dotychczasowa, niezależnie od tego, kiedy będzie miała miejsce dostawa obiektu,
w stosunku do obiektów wydanych do końca 2010 r. (przez wydanie w przypadku nieruchomości rozumie się dzień podpisania aktu notarialnego), niezależnie od tego, kiedy powstanie obowiązek podatkowy, również zastosowanie znajdzie stawka obecnie obowiązująca.

Przykład

Spółka Alfa w dniu 17 grudnia 2010 r. przyjęła ostatnią wpłatę na poczet dostawy lokalu mieszkalnego o powierzchni 200 m². Podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu zaplanowano na 21 marca 2011 r. Zaliczki uiszczone przed dniem 1 stycznia 2011 r. opodatkowane są w całości według stawki 7% i na stan ten nie będzie miała wpływu podwyżka stawek podatkowych, która będzie miała miejsce w przyszłym roku.

Przykład

Spółka Beta w dniu 20 grudnia 2010 r. podpisała akt notarialny przenoszący własność budynku jednorodzinnego o powierzchni 350 m² na rzecz Jana K. Do uiszczenia pozostało jeszcze 20% wartości budynku. Należność ta zgodnie z umową ma zostać zapłacona do dnia 31 stycznia 2011 r.

Obowiązek podatkowy od nieuiszczonej kwoty powstanie 30. dnia od dnia wydania budynku, tj. w dniu 19 stycznia 2011 r. Mimo to kwota ta podlegać będzie opodatkowaniu według stawki 7%, gdyż wydanie towaru nastąpiło jeszcze w chwili, gdy dla całej transakcji obowiązywała stawka obniżona.